考察｜資産家が住宅購入を否定気味な理由｜それでも買われる現実　を解説

こんにちわ。氷です。
資産形成を気にしている人、家を買おうか悩んでる人は賃貸vs購入なんてテーマを見ることが多いかもしれません。自分自身がよくみていたテーマではありますが大体結論は「その人次第」ということで定義の正解がないことが多いかと思います

賃貸には賃貸の利点があり、購入は～略。
ただ一点気になるのは、多くの投資の目的は将来に向けての資産形成orFIREだと思います。固定費の捻出削減はどちらも必須だと思うのに何故ランニングが生じたり、老後に借入ができない賃貸スタイルが投資家目線では優先なのか？
今回はそのことについて、自分なりにわかりやすく解説していきたいと思います。

＜以下本題＞
「夢のマイホーム」。日本では人生最大の買い物と言われます。
でも資産形成の観点では、資産家ほど「慎重」になりがちです。なぜか。
本稿では理由を4つに整理し、そのうえで多くの人が購入を選ぶ背景も解説します。

1. 純資産が大きく減少するから

例えば「株式で1億円を保有」していても、「住宅ローン1.5億円」を組めば、純資産はマイナスになります。 資産家は手元流動性とバランスシートの健全性を重視するため、負債で資産を固定化することに慎重です。

図表A. バランスシート比較

	購入前	購入後 (ローン1.5億)
資産	株式 1.0億、現金０円	株式 1.0億円
負債	0	住宅ローン 1.5億
純資産	+1.0億	-1.5億

注: 実務では諸費用や評価ブレで購入直後の純資産はマイナスになりやすい。ってかマイナス。

【補足】※評価額について
固定資産税通知や全国地価マップ、または近隣同条件の”実売価格”から純資産を算出することは可能ではありますが、一般的な純資産勘定として所持している不動産は計上せず、確定している負債（住宅ローン）だけは計上するケースが多いです。

※極論こんな自己申告も可能だからです・・・

2. 現在のライフスタイルは一生涯約束されないから

結婚、出産、親の扶養、転勤、離婚など、ライフイベントで住居ニーズは変化します。購入は流動性を下げるため、 変化に合わせた住み替えの難易度が上がります。

図表B. ライフイベントの例

1. 結婚・同居開始 (間取りや立地の再検討)
2. 出産・子育て (保育園・学区・広さ)
3. 親の扶養・介護 (二拠点・近居)
4. 転勤・転職 (都市移動の可能性)
5. 離婚・再編成 (持ち家の処分や賃貸化)

固定資産は「動けなさ」のコストを内包する。

3. イニシャルコスト以外にも税金・修繕費が必ず発生するから

住宅は買って終わりではありません。固定資産税、都市計画税、火災保険、壁のお色直しや屋根・水回りの修繕、設備交換など、 ランニングコストが継続的に発生します。

図表C. 年間維持費のイメージ

費目	内容例
税金	固定資産税・都市計画税
保険	火災保険・地震保険
修繕	外壁塗装・屋根・給湯器・エアコン等
その他	管理費や駐車場など(物件次第)

築年数が進むほど修繕費は増えやすい。

4. ローン利息と資産価値の不透明さ

ローン利息は確定の支出です。一方で日本の住宅は建物が減価償却で価値を失いやすい。 したがって、土地の値上がり率が「減価償却 + 金利」を上回らなければ、実質的には損になります。

図表D. 損益分岐のシンプル条件

土地の値上がり率  >  建物の減価償却率  +  ローン金利

この条件を安定的に満たす地域は限定的

それでも住宅購入が多い理由

1. 老後に家賃を払い続けるリスク回避

賃貸は「住む権利」を買う支出で、何も残りません。高齢期に賃貸契約の難易度が上がる不安もあり、 物理的な住居が残る安心感は大きな動機になります。

2. 政府の後押し

住宅ローン控除や各種補助など、政策的なサポートが厚い。
新NISAを疑う声があっても、 住宅購入は「当然の選択」と受け止められやすいのはこのためです。

図表E. 「買わない理由」と「買う理由」の対比

買わない理由

• 純資産の圧迫
• 流動性の低下
• 維持コストの恒常発生
• 減価償却 + 金利の壁

買う理由

• 老後の住居確保
• 心理的な安心
• 政策的な優遇

購入か賃貸か: 視点の違い

図表F. 資産家と一般層の視点

一般層の見方 (BS重視)

• 家が残ること自体に価値
• 老後の家賃リスクを回避

資産家の見方 （PL重視）

家はキャッシュフローを生まないなら消費
マイナスの資産は価値なしと評価
同じ住居でも評価の軸が異なる。

補足: 築古戸建の評価と賃貸

木造は税務上おおむね22年で償却が完了します。築30年・リフォームなしは建物簿価がほぼゼロになりやすい。 ただし賃料は「土地 + まだ住める建物の使用価値」のセットで決まるため、家賃は土地の地代だけより高くなり得ます。 一方で老朽化が進めば実質的に土地値へ収れんします。

コラム: なぜ資産家は「使用料価値」を重視しないのか

• PL思考が中心。自宅はキャッシュフローを生まないため投資評価が難しい。
• 消費と投資を切り分ける。自宅は生活費の一部とみなす。
• 代替が可能。賃貸で同じ使用価値を確保できる。
• 流動性を重視。感情価値よりリターンと機動性を優先。

まとめ

• 理由1: 純資産を圧迫する。
• 理由2: ライフイベントに対して流動性が低い。
• 理由3: 税金や修繕など維持費が恒常的に発生。
• 理由4: 減価償却と金利を越える値上がりは不確実。

それでも多くの人が購入するのは、老後の安心と政策優遇があるから。
結論: 自宅は「消費」と「投資」のどちらとして買うのか。自分の軸を決めることが重要です。

本文は一般的な情報提供です。実際の判断は各自の収支・金利・地域相場に基づき検討してください。